Продажі пішли на дно. Севастопольські торговці вже не тягнуть орендну плату за займані приміщення!

Нинішнє міжсезоння обійшлося севастопольським рітейлорам дуже дорого. Стрімке зниження продажів примусило багатьох з них закритися або шукати дешевші приміщення на околицях міста.

Особливо масово бізнесмени покидають торгові центри, власники яких не поспішають зменшувати орендні ставки. Літній наплив відпочиваючих може декілька згладити ситуацію, проте вже восени спад купівельної активності накриє регіон з новою силою, що приведе до зниження цін на приміщення на 70%.

Неторговий настрій

Рітейлори втратили інтерес до Севастополя. Місто, яке за останні два-три роки продемонструвало, мабуть, найбільш яскравий в країні приклад активізації ринку комерційної нерухомості, коли попит на торгові площі щорічно ріс на 40–50%, а ціни подвоювалися (на кінець 2008 г. орендні ставки досягли відмітки в $150/кв. м), зараз не менш стрімкий котиться по похилій. За оцінками аналітика місцевої ріелторськой компанії НТН Олени Казакової, попит на оренду і покупку приміщень за останні полгода впав на 45%. Порівняно активними, як не дивно, залишаються банки і консалтингові фірми, що зуміли утриматися на плаву, — вони як і раніше відкривають філіали. Вигідними клієнтами ріелторов є також продуктові мережі і стічні магазини, що реалізовують одяг і взуття відомих ТМ. Всупереч очікуванням вони використовують будь-яку можливість розширити свій бізнес в цьому населеному пункті.

В той же час, як відзначає засновник інвестиційний-консалтингової компанії «Конекс» Павло Ульянов, більшість фірм, у тому числі і національного масштабу, які раніше заявили про розширення свого бізнесу в Севастополі, з початком кризи відмовилися від подібних планів. «У результаті багато заброньованих минулого року потенційними орендарями і покупцями площі, так і залишилися незайнятими. Більш того, деякі компанії намагаються позбавитися від вже куплених або знятих приміщень, виставляючи їх в суборенду і на перепродаж. Наприклад, місцева торгова мережа «Панорама» здає в оренду свої магазини в центрі міста на вулиці Генерала Петрова, фірма МСЬК з'їхала з площ на другому поверсі нового торговий-офісного комплексу на вулиці Генерала Острякова», — розповідає експерт. Він додає, що з початком кризи більшість власників приміщень, побоюючись відтоку орендарів, зафіксували ставки в гривні по курсу 5,0 грн./$. Але постояльцям цього здалося мало: вони все частіше вимагають зниження цін як мінімум на найближчі полгода, а то і до кінця 2009 г. Деякі просять власників дозволити їм здавати зайві площі в суборенду. Причому, як відзначає незалежний експерт в області нерухомості Криму Вікторія Светкова, найзапекліше торгуються постояльці, що знімають найменші приміщення в 30 кв. м, які в благополучні часи навряд чи могли розраховувати на які-небудь поступки. Але навіть готовність власників скидати ціни не рятує їх від масових міграцій орендарів. Павло Ульянов говорить, що до них все частіше звертаються клієнти, які хочуть переїхати в менше за площею і розташоване в дешевшому районі міста приміщення. Наприклад, популярністю зараз користується Нахімовський район.

Периферія розцвітає

За оцінками компанії «Конекс», за останні три місяці ціни на торгову нерухомість в Севастополі в буквальному розумінні звалилися. Експерт відзначає, що наї-болєє стрімко дешевшає центр міста. У Гагарінськом і Ленінському районах ціни знизилися на 48–50%. За інформацією Олени Казакової, якщо навесні минулого року орендні ставки в центрі стартували з $45/кв. м, а вартість квадратного метра — з $3150/кв. м, то в квітні цього року зняти площі можна по 100 грн. /кв. м, а купити — від 12 тис. грн. /кв. м. У «Конексе» дану тенденцію пояснюють просто: на сьогоднішній день 55% всіх порожніх торгових площ зосереджено саме в центральній частині Севастополя. Околиці, що стали популярними, втрачають в ціні менш стрімко. Скажімо, приміщення в Нахімовському районі подешевшали на 40%, і зараз зняти їх можна за ціною від 75 грн. /кв. м, купити — від 7,5 тис. грн. /кв. м. Ріелтори говорять, що ті, хто свого часу здогадався вкласти засоби в недорогі, але мало затребувані приміщення на околицях міста, тепер можуть отримати дивіденди. Площі по 50–150 кв. м розбираються компаніями, що з'їжджають з центру, немов гарячі пиріжки, що дозволяє власникам утримувати більш-менш прийнятні для них ціни.

Є і охочі купити приміщення на околицях — особливий попит мають або дешеві площі без ремонту або ж, навпаки, будівлі повністю готові до експлуатації, яких потенційні клієнти готові набувати за ринковою ціною.

Втім, Вікторія Светкова повідомляє, що з початком курортного сезону припинився розпродаж торгових площ і в центрі. Оскільки для торговців літо є найбільш урожайним, власники порахували, що вони цілком зможуть сплатити виставлені рахунки. Але вже восени експерти передбачають чергову хвилю здешевлення нерухомості. За прогнозами Павла Ульянова, в сентябре–октябре вартість приміщення біля моря знизиться порівняно з аналогічним періодом минулого року на 65–70%.

Руйнівна жадність

Торгові центри скидають ціни менш охоче, чим власники непрофесійних площ. Якщо минулого року квадратний метр в ТЦ в центрі міста коштував $50–80, то зараз $40–80. Тобто заощадити орендарі можуть хіба що на валютному курсі (більшість центрів зафіксували курс на рівні 5,0 грн./$). Всього на $5 (до $15) подешевшав квадратний метр і в торгових центрах на околицях. Власників приміщень стримує оптимістична статистика. «На сьогоднішній день загальна площа близько 20 севастопольських ТЦ складає близько 80 тис. кв. м, тоді як потреба в них, за найскромнішими підрахунками, вчетверо більше», — інформує Олена Казакова.

Проте ріелтори упевнені, що платоспроможність торговців, що знижується, не дозволить їм орендувати площі за цінами, що виставляються, а значить, власники ТЦ будуть вимушені або зменшувати їх, або підраховувати збитки. Павло Ульянов говорить, що дана тенденція простежується на прикладі нових торгових комплексів, які ввели в експлуатацію вже після початку кризи («Капітан» біля Центру зайнятості, ТЦ на ул. Хрустальова, пл. Повсталих). Їх власники до цих пір безуспішно шукають орендарів, а більшість будівель порожні. Потенційні постояльці відмовляються і від приміщень, заброньованих на перших поверхах новобудов. У зданих минулого року житлових будинках відсоток отказников перевищує 10%. Всі вони, за даними пана Ульянова, віддали перевагу дешевшим будовам на околицях. Оцінивши далеко не веселкові перспективи, власники недобудованих ТЦ не поспішають продовжувати роботи і 10 об'єктів (більше 90% від їх загальної кількості) заморозили, а ті, які все ж таки реалізуються, зводяться набагато повільніше, ніж було обіцяно.

Втім, Олена Казакова розповідає, що із завидною регулярністю міняються і постояльці ТЦ, які працюють на ринку вже не перший рік. Причому все частіше на місці фешенебельних бутіков відкриваються магазини з доступнішим за ціною товаром. Тому, резюмують експерти, якщо власники первинки не змінять цінову політику, вони втратять велику частину клієнтів, які вважатимуть за краще задовольнятися менш помпезною, зате доступнішою за ціною вторічкой